64m2 Nhà Cách Nguyễn Văn Hoa 150m P.Thống Nhất - Giá 4.9 Tỷ

64m2 Nhà Cách Nguyễn Văn Hoa 150m P.Thống Nhất - Giá 4.9 Tỷ 1) Thông số chi tiết ngôi nhà Loại hình: Nhà phố (nhà ở riêng lẻ) – khu dân cư hiện hữu Kết cấu: 1 trệt 2 lầu Công năng: Phòng khách để được ô tô Bếp rộng 03 phòng ngủ Phòng thờ 04 WC Ban công Sân trước – sân sau thoáng Pháp lý: Sổ riêng – thổ cư 100% 2) Vị trí & tiện ích thực tế Bán kính di chuyển nhanh: Coopmart – Vincom – Phan Trung – Trương Định – Võ Thị Sáu (khoảng vài phút tùy tuyến giờ cao điểm) Khu dân cư: an ninh, hàng xóm văn minh Lợi thế: 1 xẹt trục chính → vừa thuận tiện đi lại, vừa giảm ồn hơn mặt tiền lớn 3) Bối cảnh pháp lý & hành chính (bắt buộc – cập nhật sau sắp xếp 2025) Theo Nghị quyết 1662/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025, phường Thống Nhất được sắp xếp cùng các phường Bửu Long, Quang Vinh, Trung Dũng, Hiệp Hòa, An Bình để thành lập phường mới tên “Trấn Biên”. ➡️ Khi làm hồ sơ giao dịch/đăng bộ, cần đối chiếu địa chỉ hành chính mới theo hướng dẫn cơ quan địa phương để thống nhất giấy tờ. Ngoài ra, từ 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền/phân cấp trong lĩnh vực đất đai. 4) Phân tích định giá (đi thẳng vào con số) Giá chào: 4,9 tỷ Giá bình quân theo đất (tham chiếu nhanh): 4.900.000.000 / 64 = ~76,6 triệu/m² (chưa trừ/ cộng yếu tố hẻm, chất lượng hoàn thiện, hoàn công, nội thất…) Phương pháp định giá áp dụng (đúng chuẩn thẩm định): So sánh trực tiếp (Market Comparison) Thu nhập (nếu khai thác cho thuê) Thặng dư (nếu tính phương án cải tạo/đập xây mới) Hệ số điều chỉnh giá đất (K) Dòng tiền chiết khấu (DCF) Chi phí (Cost Approach) 5) Phân tích tài chính & vay ngân hàng (3 mức thu nhập) Nguyên tắc an toàn: tổng chi trả nợ/tháng nên quanh 35–45% thu nhập ổn định (tùy khẩu vị rủi ro). Kịch bản 1 – Thu nhập 10–20 triệu/tháng Khuyến nghị: không nên vay cao Tỷ lệ vay “dễ thở”: khoảng ≤30% giá trị nhà (tùy hồ sơ) Rủi ro: áp lực dòng tiền lớn khi lãi suất thả nổi Kịch bản 2 – Thu nhập 20–30 triệu/tháng Có thể vay, nhưng nên giữ ~30–45% Ưu tiên: trả trước cao hơn, chọn thời hạn dài để giảm áp lực tháng đầu Kịch bản 3 – Trên 30 triệu/tháng Có thể cân nhắc vay ~40–60% nếu dòng tiền ổn định, ít nợ khác Chiến lược: chọn gói lãi cố định 12–24 tháng + kế hoạch tất toán trước hạn 6) Thị trường – rủi ro – cơ hội (logic dữ liệu, không nói chung chung) Bối cảnh vĩ mô Đồng Nai: GRDP 9 tháng 2025 ~8,86%, FDI ~2.655 triệu USD (Top 4) → nền kinh tế/việc làm hỗ trợ nhu cầu ở thật. Rủi ro ngắn hạn: Người mua “đầu cơ lướt” khó hơn; thị trường ưu tiên pháp lý rõ & nhu cầu thật (xu hướng thắt quy trình, tăng minh bạch). Cơ hội trung – dài hạn: Nhà trung tâm, sổ riêng – hoàn công → nhóm tài sản có “chuẩn pháp lý” thường giữ giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường chọn lọc. (Tham khảo thêm báo cáo thị trường Nhà Tốt Q3/2025) 7) Phân khúc khách hàng mục tiêu & kịch bản 1) Khách mua để ở Thời điểm mua: khi đã kiểm tra hồ sơ sổ + hoàn công + hiện trạng thực tế Lợi thế: ở trung tâm, tiện đi làm – học – dịch vụ 2) Nhà đầu tư ngắn hạn (6–12 tháng) Không khuyến khích “lướt” nếu không có biên mua tốt Chỉ phù hợp khi: thương lượng được giá tốt + có sẵn khách thay thế (exit plan rõ) 3) Nhà đầu tư trung hạn (12–36 tháng) Kịch bản: giữ tài sản “pháp lý sạch”, tối ưu nội thất/khai thác cho thuê, chờ chu kỳ tốt hơn 4) Nhà đầu tư dài hạn (3–5 năm) Phù hợp: ưu tiên vị trí trung tâm, biên độ tăng giá chậm mà chắc, thanh khoản bền 📌• Chính Chủ Ký Gửi – Hoa Hồng Hấp Dẫn Cho Cộng Tác Viên 📌 Một Vài Lưu Ý Nhỏ Để Hỗ Trợ Anh/Chị Tốt Hơn: 1. Anh/Chị Vui Lòng Nhắn Trước Khoảng 1 Tiếng Nếu Có Nhu Cầu Đi Xem Thực Tế, Để Bên Em Chuẩn Bị Chu Đáo Hơn. 2. Việc Thương Lượng Giá Xin Được Ưu Tiên Khi Gặp Trực Tiếp Chủ Sổ, Mong Anh/Chị Thông Cảm Vì Không Thể Báo Giá Qua Tin Nhắn. 3. Tất Cả Thông Tin Trong Bài Đăng Đều Đã Được Xác Minh Trực Tiếp Với Chủ Sở Hữu — Có Tin Nhắn Và Ghi Âm Làm Căn Cứ Rõ Ràng. 4. Cam Kết Cung Cấp Thông Tin Đúng Sự Thật. • Hashtag : #Realestat #Nguyenducminh #Nhadatcotat #BanNhaBienHoa #NguyenVanHoa #TrungTamBienHoa #NhaPhoBienHoa #SoRiengThoCu #HoanCongDayDu #Nha1Tret2Lau #BatDongSanDongNai #BienHoaRealEstate #NhaDepBienHoa •-------------------------- •🌐 Holine : 0363355945 Đức Minh •🌐 Gmail : Lyminhbdsdongnai@gmail.Com •🌐 Tốc Độ – Minh Bạch – Chuyên Nghiệp •🌐 Mã Chứng Chỉ Môi Giới Bất Động Sản : HCM - 0002027 •🌐 RID MG 1895 - 03