Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) được Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất, được áp dụng phạm vi cả nước và áp dụng với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cụ thể, sổ đỏ gồm 1 tờ có 4 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, trang bổ sung nền trắng. Để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả, bạn có thể kiểm tra số seri hay mã vạch in tại cuối trang thứ 4.

Mã vạch này được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về sổ đỏ và hồ sơ cấp sổ đỏ. Cấu trúc của mã vạch có dạng MV = MX.MN.ST. Trong đó, MX là mã xã (phường); MN là mã năm; ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai.

Bạn còn có thể kiểm tra sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương. Ở các cơ quan này, bạn sẽ kiểm tra được thông tin thửa đất, mã vạch của sổ… để nhận biết được sổ thật và sổ giả. Ngoài ra, khi kiểm tra sổ đỏ nhà đất, bạn cũng cần lưu ý 6 nội dung sau để tránh rủi ro không đáng có.

1. Thông tin chủ sử dụng, sở hữu đất

Thông tin chủ sử dụng đất ghi trên sổ đỏ, sổ hồng có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Với trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, trong sổ đỏ có thể ghi tên từng chủ sử dụng. Chủ sử dụng đất là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất. Khi tham gia các giao dịch, bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có giấy ủy quyền hợp pháp cho người khác.

2. Thông tin nhà đất

Những thông tin như vị trí, số thửa, số tờ bản đồ được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ chính… là những nội dung bạn không nên chỉ xem qua sơ sài, cần kiểm tra chéo qua lại để đảm bảo tính chính xác của chúng. Ngoài ra, bạn cũng phải xem kỹ địa chỉ thửa đất gồm tên khu vực, số nhà, tên đường (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh... nơi có thửa đất. Việc kiểm tra kỹ các thông tin này sẽ hỗ trợ tra cứu chi tiết hơn các thông tin về thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.

3. Diện tích nhà đất 

Bạn lưu ý: Diện tích thửa đất được làm tròn đến một chữ số thập phân. Mặt khác, đối với thửa đất có nhà chung cư, sổ đỏ cấp cho chủ sở hữu căn hộ sẽ chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ.

4. Hình thức sử dụng đất chung và riêng

Đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nhiều hộ gia đình. Đất sử dụng riêng thuộc quyền sử dụng của chỉ một người duy nhất. Ví dụ: Phần hẻm đi chung thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ, do đó khi kiểm tra sổ đỏ, bạn sẽ thấy phần này được ghi là “Sử dụng chung”.

Mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với nội dung trong sổ địa chính, bằng tên gọi và loại đất cụ thể như đất phi nông nghiệp (đất ở nông thôn, đất ở đô thị...), đất nông nghiệp...

5. Thời hạn sử dụng đất

Đối với đất Nhà nước giao, cho thuê thì sẽ được ghi thời hạn theo quyết định giao đất. Mặt khác, trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Khi kiểm tra sổ đỏ về thời hạn sử dụng đất, bạn cần chú ý các mục sau:

• Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì sổ đỏ có nội dung: “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)"
• Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi: “Lâu dài”
• Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất 

  - Đất ở: Lâu dài

  - Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): Sử dụng đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)"

6. Nguồn gốc khu nhà đất đang giao dịch

Nguồn gốc của đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt là khi Nhà nước thu hồi đất. Chẳng hạn, đất thuê và có trả tiền thuê hàng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi bị thu hồi. 

Do đó, khi kiểm tra sổ đỏ, bạn cần hỏi rõ về nguồn gốc của đất đảm bảo quyền lợi của mình. Cụ thể thông tin cần biết là đất đang giao dịch là do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, hay có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần hay trả tiền hằng năm, hoặc đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất...

Việc xem và hiểu được đầy đủ ý nghĩa của các thông tin trên sổ đỏ sẽ giúp chúng ta nắm rõ giá trị thửa đất, từ đó quyết định có giao dịch mua bán hay không và hạn chế rủi ro, tranh chấp không đáng có.

MuaBanNhaDat theo TBKD