Vì sao người bán hủy hợp đồng đặt cọc?

Ông Linh ngụ tại TP Hồ Chí Minh kể câu chuyện đã từng xảy ra với mình vào cuối năm 2015, khi ông thỏa thuận mua một mảnh đất nền thổ cư tại nhà đất quận 9, TP Hồ Chí Minh có giá trị 1,7 tỷ đồng. Trong quá trinh giao dịch, ông đã đặt cọc 10% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, đến ngày hẹn ký hợp đồng ra công chứng thì chủ đất tìm cách khất lần rồi đề nghị hủy cọc, không bán nữa vì giá đất biến động liên tục.

Ông Linh chia sẻ, mảnh đất mà ông mua nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh quận 9, do bên bán là chỗ quen biết nên ông tin tưởng đặt tiền cọc và nhận được lời hứa sau 3 tuần sẽ ra công chứng để chuyển quyền sở hữu. Tuy nhiên, vì là chỗ quen biết nên trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản phải bồi thường hợp đồng.

"Không ngờ vì sơ hở này mà khi giá đất tăng trong thời gian qua chủ đất đã thay đổi kế hoạch, không bán cho tôi nữa".

Ông Linh cho biết, giao dịch nhùng nhằng liên tục trong vòng nửa năm và chủ đất tìm đủ mọi lý do để trì hoãn. Tuy nhiên, cuối cùng chủ đất cũng đánh bài ngửa khi cho biết, người thân trong gia đình không đồng ý bán vì giá đất tăng liên tục. Ông Linh nói thêm:

"Họ chỉ trả cọc 170 triệu đồng, tôi muốn mua mà lại bị hủy kèo nên tôi rất ấm ức"

Hợp đồng đặt cọc chặt chẽ vẫn “bể kèo”

Trường hợp anh Chiến lại khác, mặc dù đã làm hợp đồng đặt cọc rất chặt chẽ khi mua đất với điều khoản bồi thường 100% giá trị khoản đặt cọc, nhưng anh vẫn không thể hoàn thành thương vụ sau nửa năm chờ đợi.

Cụ thể, hồi tháng 2/2016, anh Chiến mua một nền đất đang chờ tách thửa tại phường Hiệp Bình Chánh, nhà đất Thủ Đức với giá 950 triệu đồng. Anh đã đặt cọc 100 triệu đồng, có cam kết bồi thường 100% giá trị tiền cọc nếu bên bán phá vỡ hợp đồng.

Tuy nhiên, giá đất nhanh chóng tăng lên thành 1,2 tỷ đồng thì bên bán thông báo hồ sơ tách thửa được thông báo gặp vướng mắc. Anh Chiến bức xúc,

"Tôi nghĩ đó chỉ là cái cớ để bên bán phá vỡ cam kết, thực tế là họ muốn bán được giá cao hơn. Đáng nói là chủ đất cũng không chịu bồi thường theo điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, thay vào đó, họ đề nghị trả phạt 20% giá trị tiền cọc"

Đầu quý II/2016, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân cũng vấp phải trường hợp bẻ kèo tương tự vì giá đất tăng. Vị này thỏa thuận với chủ đất mua sỉ hơn chục nền đã có sổ riêng, không bắt buộc xây nhà, thuộc phường Trường Thọ, quận 9 với mức giá trung bình 1,3-1,5 tỷ đồng một nền. Song, giao dịch đang trong vòng thỏa thuận thì chủ đất kê giá bán tăng lên 20%. Bị ép giá chỉ sau vài tuần, vị khách hàng mua sỉ này quyết định rút lui vì có ôm hàng cũng khó đạt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Hợp đồng làm chặt chẽ nhưng vẫn bị huỷ

Nguyên nhân khiến nhiều vụ bể kèo khi mua đất nền

Nguyên nhân chính khiến bên bán phá vỡ hợp đồng thường là do giá đất tăng quá nhanh. Khảo sát thực tế tại khu Đông TP Hồ Chí Minh cho thấy, thị trường đất nền và nhà liền thổ vẫn nóng trong nhiều quý liên tiếp. Mức tăng phổ biến 15-30% trong vòng 12 tháng qua, tùy vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Biến động giá đất đã góp phần khiến thị trường này sôi động hơn trước đây nhưng song song đó, các trường hợp bẻ kèo (giao dịch bất thành) chỉ vì giá đất tăng cũng diễn ra thường xuyên.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết, rủi ro trong giao dịch nhà đất ở một thị trường bất động sản còn kém minh bạch như Việt Nam là khó tránh khỏi. Phổ biến nhất là hiện tượng bẻ kèo, hủy giao dịch vì giá đất tăng. Bên bán và bên mua chỉ có thể nỗ lực hết sức để giảm thiểu rủi ro bằng cách ràng buộc các hợp đồng, thỏa thuận cho thật chặt chẽ.

Làm thế nào để tránh bên mua phá vỡ hợp đồng đặt cọc

Theo ông Chánh, việc hủy bỏ giao dịch giữa chừng chủ yếu do bên bán quá tham lam và vì những lợi ích trước mắt. Do đó, việc đầu tiên cần phải làm để hạn chế việc bể kèo là phải thỏa thuận bồi thường trong trường hợp một bên phá vỡ hợp đồng mua bán phải thật nặng, phổ biến là phải đền gấp đôi, gấp ba thậm chí cao hơn nhằm triệt tiêu động cơ phá vỡ hợp đồng.

Đặt cọc lớn làm giảm khả năng bị huỷ hợp đồng

Trong trường hợp tài chính đủ mạnh, khi nhìn thấy cơ hội hay một mảnh đất ưng ý, cần ngay lập tức đưa ra quyết định nhanh gọn, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, bỏ qua giai đoạn đặt cọc.

Trong trường hợp phải đặt cọc, có thể áp dụng những nguyên tắc dưới đây:

• Nguyên tắc tiền đặt cọc tối thiểu bằng khoản lời dự đoán. Ví dụ, nếu ước tính mua một tỷ đồng có thể bán được 1,5 tỷ thì đặt cọc 500 triệu đồng. Cách làm này còn được gọi là đặt cọc lớn để gây áp lực lên bên bán, khiến ý định bẻ cọc bị triệt tiêu ngay từ đầu.
• Nguyên tắc minh bạch mục đích mua tài sản. Theo đó, khách hàng nói rõ với người chủ nhà/đất về ý định của mình ngay từ đầu (mua để đầu cơ tích trữ, lướt sóng mua đi bán lại, để ở...). Nếu chủ bất động sản đồng ý thì tiến hành giao dịch. Ví dụ: "Tôi mua bất động sản này là để bán, trong thời gian đặt cọc trước khi công chứng, nếu có người mua thì tôi lập tức bán. Anh/chị có đồng ý ký sang tên không?". Cách làm này ràng buộc bên bán phải có nghĩa vụ hỗ trợ bên mua làm các thủ tục cần thiết nếu phát sinh nhà đầu tư thứ cấp tiếp theo.
• Nguyên tắc chặt chẽ pháp lý. Nên sử dụng thêm công cụ vi bằng để ghi nhận giao dịch (từ thừa phát lại) để củng cố thêm pháp lý khi giao dịch, hoặc phải nhờ người làm chứng có ảnh hưởng với bên bán (tổ trưởng tổ dân phố, công an khu vực, cha/mẹ/vợ chồng...).
• Nguyên tắc cậy nhờ người cố vấn giàu kinh nghiệm đứng ra hỗ trợ. Một chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm hoặc một luật sư chuyên về bất động sản là rất cần thiết khi đi giao dịch, nhất là trong bối cảnh thị trường đang biến động mạnh về giá như hiện nay.
• Nguyên tắc phân biệt khoản bồi thường và khoản phạt. Để làm tăng sức nặng cho hợp đồng đặt cọc, bên mua cần yêu cầu bên bán chia ra 2 mục bồi thường và khoản phạt tách rời nhau. Theo đó, bồi thường thì gấp đôi tiền cọc. Phạt áp dụng theo thoả thuận.