Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cơ bản xây dựng được quyền và nghĩa vụ các bên. Tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS là các tổ chức, cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện kinh doanh quy định tại điều 10 của Luật kinh doanh BĐS. Bất cứ ai tham gia thị trường BĐS đều phải biết các quy định của pháp luật về nghĩa vụ thuế hiện hành.

Thuế đối với chủ đầu tư dự án BĐS

Để có được BĐS bán ra, chủ đầu tư phải bỏ vốn để có được mặt bằng đất đai, đầu tư xây dựng dự án và tổ chức bán hàng thông qua các đối tác. Nghĩa vụ tài chính và các loại thuế áp dụng đối với chủ đầu tư gồm có: Tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, theo quy định của Luật Đất đai thì chủ đầu tư là tổ chức, doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu Tiền sử dụng đất (SDĐ) để sử dụng cho mục đích đầu tư xây dựng dự án BĐS nhà ở có nghĩa vụ nộp tiền SDĐ. Đối với diện tích đất thuê để thực hiện hoạt động kinh doanh thì doanh nghiệp có nghĩa vụ phải trả tiền thuê đất. Dự án khu đô thị có nhiều phần diện tích đất khác nhau thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo từng mục đích SDĐ; trong đó diện tích làm nhà ở thì nộp tiền SDĐ, diện tích làm khu văn phòng thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì được miễn nộp tiền SDĐ.

Căn cứ nộp tiền sử dụng đất

Nghĩa vụ nộp tiền SDĐ thực hiện theo quy định tại Nghị định số 45/2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 135/2016). Theo đó, số tiền SDĐ phải nộp NSNN được xác định trên cơ sở diện tích đất phải nộp tiền SDĐ và giá đất tính thu tiền SDĐ. Giá đất tính thu tiền do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương quy định và áp dụng các phương pháp tính theo quy định của Chính phủ tại Nghị định về giá đất. Trường hợp đất được giao theo phương thức đấu giá quyền SDĐ thì giá tính thu tiền SDĐ là giá trúng đấu giá. Đối với trường hợp mà nhà đầu tư phải thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thì được trừ vào số tiền phải nộp NSNN khoản tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Đối với trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện mua/nhận chuyển nhượng đất (gom đất trước đó) nay chuyển sang mục đích làm dự án BĐS thì phải nộp tiền SDĐ theo mục đích sử dụng đất mới. Số tiền phải nộp được xác định trên cơ sở diện tích đất và mức chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng trước đó. Đất thuê của Nhà nước nay chuyển mục đích sử dụng thì phải nộp tiền SDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất này và khi đã nộp tiền SDĐ thì không nộp tiền thuê đất nữa. Trong quá trình sử dụng đất sau này thì người thực tế sử dụng đất hàng năm sẽ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, mức thuế cao hay thấp tùy thuộc vào diện tích, vị trí, giá đất tính thuế.

(Còn tiếp)