Câu hỏi của bạn đọc có nội dung:

“Gia đình tôi chuẩn bị nhận chuyển nhượng 1 lô đất tại huyện Đông Anh (Hà Nội). Chúng tôi có 2 vấn đề muốn được tư vấn. Thứ nhất: Gia đình chủ đất đã được cấp sổ đỏ, nhưng đến nay bị thất lạc sổ. Trên sổ địa chính địa phương vẫn còn ghi nhận những thông tin liên quan đến sổ đỏ của gia đình. Vậy chúng tôi có thể tiến hành chuyển đổi đất và quyền sử dụng đất như bình thường không? Thứ hai: Sổ đỏ của gia đình ghi là đất hộ gia đình. Nhưng theo lời chủ nhà thì đây là tài sản của riêng hai vợ chồng, không liên quan gì đến các con. Hơn nữa, các con trong gia đình cũng không có ý kiến gì về việc mua bán đất của bố mẹ, vậy, khi làm hợp đồng chuyển đổi đất , chúng tôi có phải hỏi lại ý kiến của các con trong gia đình của người bán hay không?”

Trả lời:

Về vấn đề chuyển đổi đất và quyền sử dụng đất, theo pháp luật hiện hành, bạn cần phải có đầy đủ Giấy chứng nhận. Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 có nội dung quy định rõ về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm:

1. 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
      1. • a)

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

1. 1. 1. • b)

Đất không có tranh chấp;

1. 1. 1. • c)

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

1. 1. 1. • d)

Trong thời hạn sử dụng đất.

1.  
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo nội dung trên, một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi đất và quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, trường hợp người sử dụng đất bị mất Giấy chứng nhận, thì cần thực hiện thủ tục và hồ sơ trình nộp lên cơ quan chức năng có thẩm quyền, xin cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Việc này nhằm tránh rủi ro, tranh chấp, khiếu kiện cho bên nhận chuyển đổi đất sau này.

Về việc chuyển đổi đất của hộ gia đình, theo quy định hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên trong gia đình sử dụng đất đồng ý, thể hiện qua nội dung văn bản. Quy định này được cụ thể hóa tại một số văn bản pháp luật sau:

Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 của Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, thì “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Do đó, để tránh rủi ro khi nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất, bạn nên chú ý: Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ có người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định pháp luật về dân sự được thực hiện ký hợp đồng. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản, và văn bản này phải được công chứng, hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.