Vừa qua, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đã cho công bố danh sách 92 dự án Hà Nội có hồ sơ thế chấp tại ngân hàng bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai. Nhiều doanh nghiệp lớn cũng xuất hiện trong danh sách này như Tập đoàn FLC, Văn Phú Invest, Hải Phát, Sunshine, Tân Hoàng Minh… Thậm chí có những dự án đã bàn giao, hoặc đang triển khai bán hàng, và cả dự án tuy chưa triển khai nhưng được thế chấp để chủ đầu tư sử dụng cho mục đích khác.

Đối với những dự án đã bàn giao, đại diện một chủ đầu tư trả lời rằng tất cả các căn hộ đã có đầy đủ hồ sơ giải chấp. Còn tài sản thế chấp hiện nay chỉ là những căn chưa có giao dịch. Trong khi đó, ở dự án khác, đại diện trên lại giải đáp, doanh nghiệp tuy chưa triển khai bán hàng nhưng dự án đã xây dựng xong, nên phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Đến khi mở bán và ký hợp đồng với khách mua, các căn hộ sẽ được tiến hành làm hồ sơ giải chấp.

Là doanh nghiệp có nhiều dự án nằm trong danh sách thế chấp, ông Đoàn Hòa Thuận - Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư Hải Phát cho biết, đây là điều rất bình thường trong hoạt động kinh doanh hiện nay. Theo ông Thuận, khi triển khai dự án, công ty vay vốn thường dùng tài sản thế chấp là đất và tài sản trên đất gắn với các dự án đó. Ông chia sẻ thêm, các dự án khi triển khai bán cho khách hàng thì phải có bảo lãnh của ngân hàng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.

Được biết, cả hai quá trình xét duyệt hồ sơ cho vay và cấp bảo lãnh tín dụng đều được thẩm định qua nhiều quy trình khắt khe, thực hiện bởi các tổ chức tín dụng. Hiện nay, các ngân hàng cũng quản lý nghiêm ngặt dòng tiền để đảm bảo chủ đầu tư có dòng tiền trả nợ, cũng như sử dụng đúng mục đích vay vốn. “Việc dự án nằm trong danh sách thế chấp là hết sức bình thường. Việc giải chấp các căn hộ sẽ được thực hiện trước khi chủ đầu bán cho khách hàng”, ông Thuận khẳng định.

Cùng lý giải vấn đề này, đại diện Tập đoàn Nam Cường bổ sung, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều có quy định cho phép chủ đầu tư được thế chấp chính dự án đang triển khai hoặc một dự án khác. Song song đó, các ngân hàng cũng thực hiện thẩm định kỹ càng về vấn đề pháp lý, khả năng trả nợ cũng như năng lực của chủ đầu tư. 

Vị này nói thêm, việc lựa chọn giải chấp cả dự án hay giải chấp từng phần, từng căn hộ nằm ở lựa chọn của chủ đầu tư, song đều phải đảm bảo cung cấp đầy đủ thủ tục sổ đỏ, hồ sơ giải chấp cho khách hàng đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng mua bán.

Giải đáp theo khía cạnh của các luật sư, luật sư Nguyễn Hải Nam (Hà Nội) cho biết, theo Luật Nhà ở năm 2014 có đề cập, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quyền thế chấp tại ngân hàng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn đầu tư hay xây dự án đó. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải thực hiện hồ sơ giải chấp căn hộ đã được cầm cố trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng.

Ông Nam cũng nhận định, bởi đặc thù của ngành bất động sản là luôn đòi hỏi mức đầu tư lớn, nên đa số các chủ đầu tư đều phải dùng cách thức này để triển khai dự án. Tuy nhiên, phía người mua vẫn có thể đối mặt với nhiều rủi ro, bởi hiện nay chưa có quy định pháp luật chính thức nào bắt buộc chủ đầu tư phải công khai giấy tờ cho khách mua nhà khi ký hợp đồng.

Dẫn chứng thực tế là dự án chung cư Harmona (TP.HCM), chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, dẫn đến dự án đứng trước nguy cơ bị tổ chức tín dụng siết nợ. Hoặc có một số chủ đầu tư “chây lì” làm hồ sơ giải chấp cho căn hộ dự án, khiến cho người mua không thể làm được sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), gây ra tình trạng khiếu nại, kiện tụng phức tạp .Vì vậy, theo quan điểm của luật sư Nam, người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giải chấp hoặc giấy xác nhận từ Sở Xây dựng, chứng minh rằng dự án có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

MuaBanNhaDat theo TBKD