1. Vay trả góp và tính lãi suất theo hình thức dư nợ ban đầu

Hình thức tính lãi theo dư nợ ban đầu nghĩa là hàng tháng khách vay phải trả cho ngân hàng 1 khoản tiền gốc cố định cộng với tiền lãi tính theo lãi suất cố định đã thỏa thuận với ngân hàng trong suốt thời gian vay. Phần tiền lãi hàng tháng luôn tính trên tổng số dư nợ ban đầu. Ưu điểm của hình thức tính lãi theo dư nợ ban đầu là lãi suất cố định, không bị biến động bởi sự điều chỉnh của ngân hàng.

Ví dụ: Bạn vay 120.000.000đ trong 12 tháng với lãi suất 7%/năm thì:

• Trả gốc hàng tháng: 120.000.000đ/12 tháng = 10.000.000đ
• Trả lãi vay hàng tháng: 120.000.000đ x 7% /12 = 700.000đ
• Tổng số tiền gốc và lãi phải trả là: 128.400.000đ

2. Vay trả góp và tính lãi suất theo hình thức dư nợ giảm dần

Hình thức tính lãi suất theo dư nợ giảm dần nghĩa là hàng tháng khách vay phải trả một phần vốn gốc như nhau, còn tiền lãi được tính trên số tiền thực tế đang nợ ngân hàng. Ưu điểm của cách tính lãi theo dư nợ giảm dần là tiền lãi hàng tháng phải trả sẽ giảm dần khi vốn gốc ban đầu giảm. Tuy nhiên lãi suất áp dụng cho hình thức này sẽ bị thay đổi (thường có hướng tăng lên) theo định kỳ 6-12 tháng trên cơ sở thỏa thuận của khách hàng và ngân hàng.

Ví dụ: Bạn vay 120.000.000đ trong 12 tháng với lãi suất 10%/năm thì:

• Trả gốc hàng tháng: 120.000.000đ/12 tháng = 10.000.000đ
• Trả lãi tháng đầu 120.000.000đ x 10%/12 = 1.000.000đ, tháng thứ 2: (120 - 10) x 10%/12 = 916.000đ
• Tổng số tiền gốc và lãi phải trả là: 126.500.000đ

Như vậy giữa 2 hình thức tính lãi vay này có điểm khác biệt về lãi suất cố định với hình thức thứ nhất và lãi suất thay đổi theo thị trường đối với hình thức thứ 2.

Để chọn cho mình hình thức vay và trả lãi phù hợp, khách vay cần xác định thu nhập của gia đình mình. Trong đó:

• Nếu xác định được mức thu nhập hàng tháng của bạn là không đổi (trường hợp cán bộ công chức nhà nước, người có thu nhập ổn định như giáo viên, bác sĩ, sỹ quan, …) bạn nên vay theo hình thức tính lãi theo dư nợ ban đầu. Số tiền gốc và lãi cố định trong suốt thời gian vay sẽ giúp bạn chủ động tài chính.
• Nếu bạn có thu nhập hàng tháng không ổn định, bạn nên cân nhắc vay theo hình thức tính lãi theo dư nợ giảm dần, để giúp giảm áp lực tài chính cho bạn ở những năm sau.

Sau đây là cách tính chi phí khi vay mua nhà thông thường, với ví dụ một căn hộ chung cư trị giá 1,2 tỷ, trả trước 500 triệu, thời gian vay trả góp là 15 năm. Lãi suất ngân hàng hiện tại khoảng 14%/ năm tương đương với 1,17%/ tháng. Với giá trị nhà 1,2 tỷ, ngân hàng sẽ cho vay khoảng 60% – 70% giá trị căn hộ với tài sản thế chấp là chính căn hộ bạn mua.

A. Trường hợp lãi suất không thay đổi

Có 2 cách tính lãi:Gốc trả đều hàng tháng, tổng gốc và lãi cố định hàng tháng.

Cách 1: Gốc trả đều hàng tháng và lãi suất tính theo dư nợ giảm dần

Gốc trả đều hàng tháng: Nếu bạn vay 700.000.000đ trong 15 năm thì hàng tháng bạn phải trả số tiền gốc là 3.889.000đ. Số tiền này sẽ không thay đổi cho đến khi hết 15 năm (180 tháng).

Lãi suất tính theo dư nợ giảm dần: nghĩa là số tiền lãi hàng tháng sẽ giảm dần vì tiền gốc trả được bao nhiêu thì số tiền lãi cũng sẽ giảm tương ứng với tiền gốc. Như vậy, tổng số tiền tháng đầu tiên bạn phải trả là: 3.889.000đ (gốc) + 8.166.000đ (lãi tháng đầu tiên) = 12.055.000đ. Số dư còn lại: 696.111.111đ.

Cách 2: Tổng gốc và lãi cố định hàng tháng – tính lãi suất theo dư nợ ban đầu

Nếu bạn xác định được nguồn thu nhập cơ bản và để ra được số tiền bao nhiêu thì đăng ký với ngân hàng số tiền cố định hàng tháng. Theo cách tính này, mỗi tháng bạn sẽ trả 9.497.190 đ và trả trong suốt 15 năm.

Ưu và nhược điểm của hai cách tính trên:

• Với cách tính 1 “Gốc trả đều hàng tháng”: Tổng số tiền lãi bạn phải trả trong vòng 15 năm là: 739.083.333đ (tiền gốc không đổi).
• Với cách tính 2 “Tổng gốc và lãi cố định hàng tháng”: Tổng số tiền lãi bạn phải trả trong 15 năm là: 1.009.494.111đ.
• Tức là: Trong 15 năm số tiền gốc phải trả không thay đổi và bằng nhau (700.000.000đ), NHƯNG số tiền lãi của cách 2 cao hơn 270.410.778đ.

B. Trường hợp lãi suất thay đổi sau mỗi chu kỳ nhất định hoặc mỗi năm

Cách tính tương tự trường hợp A, chỉ khác là lãi suất thay đổi theo mỗi khoảng thời gian nhất định. Bạn cần thay đổi lãi suất của ngân hàng. Hãy hỏi kỹ lưỡng tư vấn viên của ngân hàng về việc thay đổi lãi suất để đảm bảo đủ khả năng chi trả trong thời gian dài.

MuaBanNhaDat tổng hợp