Cùng với sự kỳ vọng vào tiềm năng phát triển khi hạ tầng đô thị, dịch vụ ở các khu vực phát triển, dòng tiền dịch chuyển từ các kênh khác sang đã khiến thị trường bất động sản (BĐS), nhất là phân khúc đất nền, nóng sốt.

Chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

Dự án phân lô hộ lẻ 30 căn nhà phố trên đường Hậu Giang, quận 6, TP HCM với diện tích mỗi căn 3,5 m x14 m, 4 m x 11 m… được xây một trệt 2 lầu, giá khởi bán dự kiến gần 5 tỉ đồng/căn trở lên dù chưa công bố chính thức nhưng đã có nhiều người quan tâm đặt chỗ, tranh mua. Bên cạnh nhà phố ở trung tâm TP HCM, đất nền ở vùng ven, đặc biệt các khu vực lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương… cũng liên tục "nóng sốt". Hai tuần trước, khách hàng rủ nhau đến Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) mua đất nền thuộc dự án của Công ty BĐS Kim Oanh với giá trung bình 700-800 triệu đồng/nền dù có một số ý kiến đánh giá dự án không thật sự hấp dẫn.

Lễ mở bán một dự án ở Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai thu hút nhiều người Ảnh: SƠN NHUNG

Theo báo cáo của Công ty CP DKRA Việt Nam, nhiều lý do khiến người dân đổ xô mua đất nền, nhà phố, tạo nên cơn sốt trong thời gian qua. Đó là tâm lý cho rằng đất nền là vĩnh viễn, đưa dòng tiền về nơi trú ẩn an toàn sau khi tích lũy lợi nhuận từ các hoạt động kinh doanh khác... Đặc biệt, nguồn cung đất nền, nhà phố trong khu vực TP HCM ngày càng khan hiếm, trong khi hạ tầng mở rộng ra các khu vực vùng ven, giáp ranh TP. Lãi suất ngân hàng (NH) ngày càng giảm cũng là động lực đẩy giá đất nền lên cao.

Cũng cho rằng phân khúc đất nền, nhà phố đang sôi động một phần do dòng tiền có sẵn trong dân, TS Ngô Trần Công Luận, Giám đốc Công ty BĐS Nhã Đạt, chỉ ra nguyên nhân chính là do nhiều người tự tin vay vốn ngân hàng trong dài hạn. "Với tốc độ này, trước sau gì cũng phải hạ nhiệt nhưng tôi không nghĩ sẽ hạ ngay. Dòng tiền của 20 năm tới (thời hạn có thể vay) đã dồn lại trong những năm này, trong khi niềm tin của khách hàng vào thị trường BĐS chưa giảm, nếu tiêu diệt được dòng tiền này may ra thị trường sẽ giảm nhiệt" - ông Luận nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng nền nhà, căn hộ trong dự án BĐS, kể cả phân lô bán nền, bị đầu cơ làm giá, nếu tạo ra sốt ảo sẽ gây thiệt hại lớn cho người tiêu dùng, kể cả người đầu tư lướt sóng và đe dọa sự an toàn tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô cũng như sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Siết tín dụng vào BĐS

Trong lúc một bộ phận người dân chạy đua vay tiền đổ vào BĐS, lãnh đạo một số NH cho rằng tình trạng mặt bằng giá đất ở nhiều khu vực tăng mạnh không hẳn do vốn vay NH. Theo số liệu của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, tín dụng trong quý I/2018 chỉ tăng khoảng 3,5% so với cuối năm ngoái, thấp hơn mức tăng cùng kỳ là 4,3%. Như vậy, tín dụng đã được "hãm phanh", dòng vốn đổ vào thị trường BĐS đã được siết bớt. Theo số liệu của NH Nhà nước Chi nhánh TP HCM, dư nợ cho vay BĐS đang chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn, tương đương gần 198.000 tỉ đồng (các khoản vay này chưa tính các khoản cho vay mua nhà, đất, sửa chữa nhà được tính vào cho vay tiêu dùng cá nhân). Hiện dư nợ cho vay tiêu dùng trên địa bàn TP khoảng 220.000 tỉ đồng, trong đó cho vay liên quan đến BĐS chiếm khoảng 28,7%.

Theo tổng giám đốc một NH cổ phần tại TP HCM, trước tình hình thị trường BĐS biến động, tăng giá mạnh ở nhiều khu vực, nhiều NH đã hạn chế bơm vốn, điều kiện cho vay, xét duyệt các khoản vay và định giá tài sản khắt khe hơn trước. Không những vậy, một số NH đã tăng lãi suất các khoản vay BĐS kể cả với khách hàng cá nhân và chủ đầu tư dự án lên mức khá cao so với mặt bằng chung. "Tăng lãi suất là cần thiết để phòng ngừa rủi ro và hạn chế nhu cầu vay vốn đầu tư BĐS của khách hàng, nhất là khi thị trường nhà đất có dấu hiệu "nóng sốt" như hiện nay" - đại diện một NH thương mại nhà nước nói. Ông Võ Tấn Hoàng Văn, Tổng Giám đốc NH TMCP Sài Gòn, cho hay với những khu vực giá đất bị đẩy lên cao bất thường, NH thường không nhận thế chấp bằng BĐS hình thành từ vốn vay. Người vay phải thế chấp bằng nhà, đất khác ở khu trung tâm. Đồng thời, thường sau khoảng 6 tháng khi mặt bằng giá ổn định (ở những khu vực sốt đất - PV), NH mới áp dụng mặt bằng giá mới trong việc thẩm định tài sản thế chấp để cho vay nhưng cũng khá cẩn trọng. 

Ý KIẾN

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM:

Hạ nhiệt bằng chính sách đánh thuế tài sản

 

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và cơ quan chức năng mới đây, Hiệp hội BĐS TP HCM đã đề xuất các biện pháp chống đầu cơ, rửa tiền, phòng ngừa "bong bóng" trên thị trường BĐS, tạo cơ hội công bằng cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp là bên yếu thế tạo lập nhà ở. Cụ thể, nhà nước nên ban hành "Luật Thuế tài sản" sau năm 2020 để bổ sung nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, do thuế tài sản là loại thuế đánh trực tiếp vào người tiêu dùng nên cần phải lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia và các tầng lớp nhân dân trước khi trình Quốc hội thông qua để tạo sự đồng thuận cao.

Bên cạnh đó, cần quy định đánh thuế người có nhiều nhà giá trị lớn cũng như đối tượng đầu cơ, bao chiếm, không đưa nhà, đất vào sử dụng hoặc làm giá, thổi giá tạo ra sốt ảo, "bong bóng"; đối tượng kinh doanh lướt sóng, chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi tạo lập trong trường hợp thị trường BĐS có dấu hiệu "bong bóng". Các giao dịch giá trị lớn, trong đó có giao dịch BĐS, phải thực hiện thanh toán qua NH để phòng chống rửa tiền, tham nhũng. Đặc biệt, NH Nhà nước cần tiếp tục sử dụng hiệu quả công cụ tín dụng và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, hạn chế các trường hợp chuyển tiền vay tiêu dùng sang kinh doanh BĐS…

Ông TRẦN KHÁNH QUANG, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa:

Công khai quy hoạch để chặn làm giá

 

Nhà nước cần có quy hoạch từng khu vực và công bố rõ ràng, cụ thể cho người dân biết, có như vậy mới giảm nhiệt thị trường BĐS. Ví dụ như xây cầu thì công bố công khai thời điểm xây, khi nào xây xong chứ không để môi giới lợi dụng những thông tin này mà thổi giá. Có những dự án chỉ mới nghe phong thanh, phải 2-3 năm mới triển khai nhưng người mua thiếu thông tin, nghĩ rằng sẽ xây dựng nay mai nên nhào vô mua. Với nhà đất thì cần công khai hóa các thông tin quy hoạch chi tiết đến từng lô, từng thửa đất, cần công khai thông tin, minh bạch hóa từng đơn vị hành chính từ phường, xã … để người dân có nhu cầu biết được, đặc biệt cần xem thửa đất đó có tách thửa được không.

Hiện nay, có đến 80% người mua lướt sóng, đầu cơ. Dù mua đầu cơ cũng cần tìm hiểu kỹ, nếu không dễ rơi vào cảnh người này gắp lửa bỏ vào tay người kia, người sau cùng sẽ bị phỏng. Quan trọng nhất là phải xem giá trị thực của BĐS đó nằm ở đâu, có thể xây nhà được không. Cứ nhìn những dự án xây xong có sáng đèn hay không thì biết!

Ông PHẠM MẠNH THẮNG, Phó Tổng Giám đốc NH TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank):

Không cho vay theo giá đất "bong bóng"

 

Từ cuối năm ngoái, NH Nhà nước đã cảnh báo nhiều lần việc đổ vốn vào BĐS. Tỉ trọng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung - dài hạn đã giảm còn 45% và sẽ về mức 40% từ đầu năm 2019. Ngay cả cho vay khách hàng cá nhân cũng tính vào dư nợ tín dụng BĐS để kiểm soát dòng vốn.

Tại Vietcombank, khi xét duyệt cho vay mua BĐS, NH định giá rất kỹ và có tỉ lệ an toàn tối đa: tỉ lệ cho vay, phê duyệt ở mức độ nào sẽ được tính kỹ chứ không thể phê duyệt theo giá "bong bóng". Như ở Phú Quốc, một số ý kiến nói rằng nhu cầu vốn vào BĐS đang tăng mạnh, nếu không cho vay sẽ khó đẩy tín dụng. Tuy nhiên, Vietcombank đã chỉ đạo chi nhánh ở Phú Quốc thận trọng, không xét duyệt cho vay với những dự án, khách hàng tiềm ẩn rủi ro; chỉ giải ngân với những doanh nghiệp, chủ đầu tư uy tín, thay vì nhà đầu tư "lướt sóng".