Không cần phải làm bất cứ một cuộc khảo sát chuyên môn, chỉ dạo một vòng các quận ngoại ô của TP. HCM và vùng tiếp giáp cũng có thể dễ dàng nhận thấy đất nền đang sốt hầm hập. zChỗ nào cũng nghe bàn tán về mua bán đất. Biển hiệu môi giới nhà đất nhan nhản khắp nơi, từ quán cơm bụi cho đến cà phê vỉa hè.

Trong vai những người cần mua đất đầu tư, chúng tôi đã xuống Quận 9 và Nhơn Trạch trong một ngày nắng đổ lửa. Đây là khu vực có giá đất đang tăng nhanh nhất, sau hàng loạt thông tin về quy hoạch hạ tầng đô thị như cao tốc Long Thành – Dầu Giây, đường Vành đai 2, sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, thành phố thông minh kết nối Quận 9 - Thủ Đức - Quận 2.

Trước khi đi, chúng tôi lên mạng tìm kiếm những mẩu rao vặt bán đất nền ở Quận 9 và huyện Nhơn Trạch – Đồng Nai. Sau khi liên lạc với tầm 12 số điện thoại, chúng tôi mới chốt được bốn cò đất, hai ở Quận 9 và hai ở Nhơn Trạch.

Thấy một 'cò' tên L.Q.T rao đang có mảnh đất 80m2 mặt tiền bờ sông giá 1,65 tỷ đồng ngay trước đó một ngày, chúng tôi hỏi mua nhưng cò L.Q.T trả lời là đã bán rồi, chỉ có thể dẫn đi xem hai miếng còn lại.

Giá đất nền tăng với tốc độ phi mã

Bất chấp cái nóng như thiêu đốt, chúng tôi lái xe về Quận 9. Như đã hẹn trước, xe của chúng tôi rẽ vào đường Trường Lưu – Lò Lu, bên hông chợ Long Trường. Trong bộ dạng một doanh nhân trẻ thành đạt đi xe AirBlade, mặc sơ mi dài tay cắm thùng, tay đeo chiếc đồng hồ vàng chóe, L.Q.T đã dẫn chúng tôi vào dự án có hai mảnh đất rao bán.

Hai mảnh đất này nằm trong dự án Rio Grande, một trong những dự án nhỏ nằm trong khu dân cư Điền Phúc Thành. Bên cạnh Rio Grande là dự án Centana Điền Phúc Thành. Cả hai đều được công ty Rio Land hợp tác đầu tư và phân phối. Đối diện là dự án Singa City của Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Oanh.

 

Mảnh đất đầu tiên mà L.Q.T dẫn chúng tôi đi xem có diện tích 7x20m2, giá 3,4 tỷ đồng. Theo L.Q.T, khi xây dựng, theo quy hoạch, chủ đất phải thụt vào khoảng 3m. Mảnh đất này phù hợp xây nhà ở cho những người có điều kiện thích yên tĩnh, vì nó ở khá sâu, nếu tính từ mặt tiền dự án. L.Q.T còn bồi thêm: "Nhưng em không chắc về mức giá này, đây là giá từ hôm qua, nếu chị hỏi mua, em phải gọi điện để hỏi xem chủ đất giá thế nào, rồi chúng ta mới bàn tiếp".

Theo L.Q.T, các lô đất ở trong dự án Rio Grande hay các dự án chung quanh thuộc khu dân cư Điền Phúc Thành đều đã được bán hết. Dù lô đất mà L.Q.T giới thiệu chỉ mới trải qua một đời chủ, nhưng nhiều lô đất khác đã sang tay tới chủ thứ 4 hoặc 5.

L.Q.T cũng khuyến cáo chúng tôi, nếu mua thì phải quyết định nhanh lên, vì đất ở đây đang lên giá từng ngày. Trong ba tuần gần nhất, mỗi tuần, đất ở đây lên giá 1 triệu/m2. Còn nếu tính từ lúc Rio Grande mở bán năm 2016, giá đất đã tăng lên gấp đôi.

Lý do là bởi quỹ đất ở Phú Quốc đã hết, nên dân đầu tư đổ xô vào Quận 9. Nhưng thật ra, quỹ đất ở quận này cũng khan hiếm. Lâu rồi ở Quận 9 không hề có dự án nào mở bán. Ngoài ra, cầu Cát Lái cũng đang chuẩn bị động thổ.

11h trưa, trong khi chúng tôi đang đứng nói chuyện bất chấp nắng gió đang táp vào mặt, thì thấy không ít xe ô tô biển số thành phố đang được các 'cò' khác dẫn vào xem đất. L.Q.T tiếp tục quảng cáo: "Ở đây, ngày nào cũng có mấy chục chiếc xe con ra vào. Nhưng không phải ai cũng mua được hàng, nhiều khi họ ưng mảnh đất đó nhưng chủ không chịu bán".

Sau đó, L.Q.T còn dọa chúng tôi, bây giờ, đất này chưa chắc đã bán, nếu chị muốn mua em sẽ phải hỏi lại ông chủ của mình. 'Cò' trẻ này nhấn mạnh lại một lần nữa: "Đất nền ở Quận 9 đang khan hiếm, như chị thấy, có bao nhiêu tin được rao trên mạng đâu. May mà em có nhiều nguồn, chứ không thì cũng chịu."

Rồi L.Q.T trình bày thêm: Sắp tới, trung tâm Quận 9 ở ngã tư Thủ Đức sẽ được chuyển vào trung tâm của phường này. Và rằng dự án Đông Tăng Long còn tốt hơn dự án này, nhưng Đông Tăng Long thua một cái là chỉ có sổ chung, chứ không có sổ riêng từng lô. Rồi L.Q.T mang giấy tờ ra chứng minh mặt pháp lý của mảnh đất đã hoàn tất.

Tiếp theo, L.Q.T dẫn chúng tôi đi xem mảnh đất còn lại ở mặt tiền với lời giới thiệu: "Em là chỉ bán đất đẹp thôi!". Vì đất mặt tiền phù hợp với làm ăn kinh doanh buôn bán nên tất nhiên giá cũng khác, mảnh đất diện tích 5x16m2 có giá 2,7 tỷ đồng.

 

Khi nhìn vào bên trong các dự án ở khu vực này, như Rio Grande, Centana Điền Phúc Thành hay Singa City… hầu hết chưa có cư dân ở. Các công trình công cộng phục vụ cho các cư dân tất nhiên cũng không có; mặc dù nhiều dự án đã mở bán được hai năm.

Sau khi tạm biệt L.Q.T, chúng tôi gọi điện cho cò P.H.S với yêu cầu xem đất nền của tư nhân chứ không phải dự án.

Nhưng cò P.H.S khuyên chúng tôi nên mua  đất nền của dự án hơn là của người dân, vì những lẽ sau: diện tích rất lớn, giấy tờ không rõ ràng (nhiều giấy viết tay), người dân nghe thông tin quy hoạch từ báo chí cũng biết thổi giá rất ghê và từ khi sốt đất, chính quyền Quận 9 đã ngưng việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang thổ cư.

Nếu mà chúng tôi vẫn muốn đi xem, thì P.H.S sẽ dẫn tới phường Long Phước. Khu vực này, đất của người dân vẫn còn rất nhiều. Do nếu đi tới Long Phước có thể không kịp xuống Nhơn Trạch, nên chúng tôi đã từ chối.

Giá đất Nhơn Trạch đã lên chót vót

Rời Quận 9, chúng tôi tiếp tục hành trình của mình đến huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Theo trao đổi với 'cò' H.O, từ phà Nhơn Trạch, chúng tôi rẽ vào đường Hùng Vương đi tới xã Vĩnh Thanh. Trên đường đi, chúng tôi thấy bảng hiệu giăng mắc khắp nơi chào mua và bán đất nền.

Tiếp theo, H.O giới thiệu với chúng tôi gặp L.V.T, 'cò' này sẽ dẫn chúng tôi đi xem đất. Với khuôn mặt đen nhẻm, giọng nói chân chất, L.V.T dẫn chúng tôi vào một nơi khá hẻo lánh, với lời rào đón trước là miếng đất này nằm sát nghĩa địa.

Quả thật, L.V.T đã dẫn chúng tôi vào một nơi thật xa, chỉ vào miếng đất lọt thỏm giữa nhiều nhà dân, và cho biết: "Miếng đất này là của một người dân gửi bán, gần 250m2, 50% thổ cư, giá 1,2 tỷ, đã có sổ hồng. Miếng đất bên cạnh rẻ hơn, vì mới lên thổ cư được 1/3 ".

Khi thấy chúng tôi há hốc mồm ra vì giá tiền quá cao so với tưởng tượng, L.V.T vội trấn an: "Hay chị mua đất vườn nông nghiệp đi, giá rẻ hơn rất nhiều, 1.000m2 giá 1,2 tỷ". Chúng tôi hỏi tiếp: "Vậy giờ đất nông nghiệp ở đây có dễ lên đất thổ cư không em?", L.V.T vội trả lời: "Dễ chị!". Sợ chúng tôi bỏ về, L.V.T nhanh chóng đưa ra lựa chọn khác: "Hay em dẫn chị đến xem miếng đất khác, 500m2, 100% thổ cư, 2,5 tỷ. Nếu chị mua đầu tư, thì miếng đất đó hợp lý nhất".

L.V.T cũng kể thêm rằng, khách ở đây chủ yếu là từ chỗ khác đến mua đầu tư. Kể từ đầu năm đến nay, giá đất tăng tương đối, ví dụ như đầu năm giá 1 tỷ bây giờ tầm 1,2 tỷ đồng hoặc 1,3 tỷ đồng.

Sau một lúc trao đổi ngắn gọn, chúng tôi lại lên đường theo L.V.T đến mảnh đất thứ hai. Từ lời kể của L.V.T, cách đây hai năm, có một người đã mua mảnh đất lớn mà chúng tôi đang đứng, sau đó xẻ ra từng lô để bán. Hồi đó, khu đất lớn này có giá khoảng 600 triệu đồng, bây giờ giá tầm 6 tỷ đồng. 

Kể từ đó đến nay, mỗi mảnh đất trong khu vực này đã qua rất nhiều tay chủ, nên mới có chuyện, có nền có 100% thổ cư – như mảnh mà L.V.T giới thiệu với chúng tôi, có nền vẫn là đất nông nghiệp.

 

"Nếu chị mua để đầu tư nên mua mảnh này. Không cần biết chị là khách hàng cấp mấy, quan trọng là chị đầu tư sớm. Đầu tư miếng này sẽ ngon, nó mới giá 5 triệu/m2, nhưng bên kia đường đã 7 triệu/m2. Miếng đất mà hồi nãy em chỉ chị là đã rẻ nhất ở khu vực này, do vị trí xấu, gần nghĩa địa.

Còn đất nền gần đường lộ hồi nãy, nếu 100% thổ cư, giá phải từ 12 triệu/m2 đến 13 triệu/m2, nhưng mà hiếm lắm. Lâu lâu có một miếng ra người ta chộp liền. Đây là đất đã có sổ, an toàn, người ta không quy hoạch nữa", L.V.T chốt hạ.

Trên đường về lại phà Nhơn Trạch để gặp cò thứ hai đã hẹn trước, chúng tôi bắt gặp một tấm bảng thật to đặt trên cái chòi nhỏ trước một khu đất trống mênh mông đề: Bán đất chính chủ tại đây giá rẻ.

Cò nói mình lấy tên Tám cho dễ nhớ, chỉ một miếng đất phía tít trong khu đất rộng lớn đó, miêu tả: miếng ở cột điện thứ hai, tính từ trong ra, gần đường nhựa, rộng 10m dài 20,1m, giá 1,7 tỷ đồng, sổ hồng riêng. Khi chúng tôi hỏi, thổ cư bao nhiêu anh? Cò trả lời: đất vườn, chưa thổ cư. Chúng tôi tỏ ra lo lắng, nói là những người khác bảo lên thổ cư khó lắm, cò Tám khẳng định: có gì khó, tôi vừa làm xong cho một người chuyển lên thổ cư nè, ai có nhu cầu tôi đều làm giùm cho hết, dễ òm.

Trò chuyện một chút, cò Tám tiết lộ: "Tôi mua khu đất rộng 23.000m2 này vào năm 2012 với giá 26 tỷ, lúc đó nhiều người còn chê mắc. Sau đó, tôi phải vạt đất đồi cho phẳng và ngang với mặt đường, xẻ ra thành 200 lô rồi để đó. Phải đến năm 2016, tôi mới mang ra bán, cũng lời chút chút. Lúc 2016, giá tôi bán ra tầm 2,5 triệu/m2, giờ giá trung bình hơn 7 triệu/m2.

Giờ tôi không đầu tư nữa mà chuyển sang làm môi giới, chủ nào muốn bán gửi lại tôi, tôi sẽ bán giúp. Chị mua xong, muốn bán lại, hãy cứ gửi tôi. 70%người đầu tư của khu đất này là ở thành phố về, 30% là dân địa phương. Giờ chỉ còn mảnh tôi chỉ chị là người ta chịu bán, còn ai cũng muốn giữ lại để chờ đất lên giá".

Chúng tôi hỏi tiếp: nếu mua đầu tư thì đất sắp tới có lên nhiều không anh? Tám ngay lập tức trả lời: "Được, nếu để hai tháng gì đó chắc sẽ kiếm được tầm 100 triệu đến 200 triệu. Nếu mình nói nhiều quá, người ta nói mình nói dóc". Do thấy đã đủ thông tin, chúng tôi gọi điện để báo với cò thứ hai đã hẹn trước là có việc quay về thành phố, không đi xem đất nữa.

Rời Nhơn Trạch, chúng tôi quay về thành phố rồi tự hỏi: liệu đang có bong bóng hay không? Nếu có bong bóng thì bao giờ nổ? Nếu chỉ cần nghe sự tăng trưởng của giá đất, ai cũng thấy là nó đang tăng giá với tốc độ của hỏa tiễn; nhưng với người có nhu cầu thực sự hay người dân đầu tư bằng nguồn vốn tự có thì giá đó hoàn toàn hợp lý.

Giới chuyên môn ngày ngày ra rả về việc vỡ bong bóng, còn giới đầu tư nghe xong vẫn mỉm cười đi mua. Họ tự tin với những nhận định của mình, thấy đồng nghiệp vẫn lời rất nhiều sau các phi vụ kể từ đầu năm ngoái, vì sao họ lại chùn tay?!

Giải mã cơn sốt đất

Theo giám đốc của một công ty môi giới bất động sản, người vừa chuyển từ kinh doanh căn hộ sang đất nền, có 5 nguyên nhân khiến người dân đổ xô đi mua đất nền Quận 9 và Nhơn Trạch hay những địa phương tương tự.

Thứ nhất, dân số trẻ ở TP. HCM đang tăng nhanh, nhu cầu chỗ ở lớn, trong khi nguồn cung nhà ở và đất nền tại các quận trung tâm đang rất khan hiếm, khiến giá tăng kinh khủng khiếp, buộc họ phải ra ngoại ô mua đất. Hiện tại, với 2 tỷ đồng, rất khó để mua một miếng đất hoặc căn hộ chung cư tử tế tại các quận nội ô.

Tại khu vực đường D1 – Bình Thạnh, năm ngoái giá đất chỉ vào khoảng 40 triệu/m2, năm nay đã lên 100 triệu/m2 hay khu vực đường Mai Chí Thọ - Quận 2, năm ngoái giá chỉ vào khoảng 60 triệu/m2, năm nay đã lên 100 triệu/m2. Năm ngoái, Opal Saigon Pearl mở bán với giá 40 triệu/m2, năm nay lên 60 triệu/m2; năm ngoái New City mở bán 40 triệu/m2, năm nay đã lên 60 triệu/m2 đến 70 triệu/m2.

Thứ hai, dân sale mới chính là bộ phận chủ lực điều hướng thị trường. Hồi xưa, chủ đầu tư hay tự bán, bây giờ họ chia cho các sàn, sale của các sàn thi nhau bán, hô hào, kích động các nhà đầu tư. 

Trong đám đông nghìn nghịt ngày mở bán dự án Mega City 2, nhân viên sale của công ty Kim Oanh đã có 1.000. Hay một chung cư ở Quận 7 có bốn toà nhà, mỗi toà có 1.000 căn hộ và 1.000 sale phụ trách bán. Thế nên, không có gì khó hiểu khi cả căn hộ chung cư lẫn đất nền đều bị thổi giá.

Thứ ba, trong các kênh đầu tư, đầu tư vào đất nền là an toàn và dễ dàng nhất. Muốn đầu tư chứng khoán hay bitcoin cần phải có kiến thức cơ bản về hai lĩnh vực này, mà kiến thức của hai lĩnh vực này không phải ai cũng có thể hiểu được. Hơn nữa, một vài thông tin sập sàn hoặc vụ iFan lừa tiền, khiến nhà đầu tư e ngại. Sau vụ nhân viên Eximbank lừa rút tiền của khách hàng, ngân hàng cũng chẳng còn là nơi gửi tiền an toàn nữa.

Thứ tư, tâm lý chung của nhiều dân đầu tư: trong thời buổi đất chật người đông như hiện tại, đất sẽ không bao giờ mất giá, nếu có bong bóng đi nữa, chờ vài năm, khi thị trường hồi phục lại bán.

Thứ năm, nhiều người đầu tư vào đất nền sau khi nghe các thông tin về quy hoạch hạ tầng đô thị nên muốn 'đi tắt, đón đầu' cơ hội, nhằm thu lợi lớn từ ưu thế 'người khai phá".

Giữa năm ngoái, nếu cầm 400 triệu đồng có thể đi mua được một lô đất 100m2 ở Long An hoặc Long Thành, Nhơn Trạch; bây giờ thì không thể, ít nhất phải 600 triệu. Ở Nhơn Trạch bây giờ, giá thấp nhất khoản 6,9 triệu/m2, trung bình là 7,3 triệu/m2. Còn đất Quận 9, trung bình giá 25 triệu/m2.