Quỹ đất và mặt bằng giá căn hộ ở ngưỡng cao ở khu trung tâm Tp.HCM đang là bài toán khó đối với các nhà đầu tư địa ốc, trong khi khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An ...lại ngược lại.

Xu hướng mua căn hộ để cho thuê

Mặt bằng giá căn hộ cao cấp còn thấp, trong khi nhu cầu thuê căn hộ ở những tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An...lại khá cao. Do đó, thời gian gần đây không chỉ phân khúc đất nền được các nhà đầu tư quan tâm mà các dự án căn hộ có giá dao động trên dưới 1.5 tỉ đồng/căn xuất hiện ngày càng nhiều tại đây, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của công nhân, hoặc NĐT mua để cho chuyên gia nước ngoài thuê lại.

Có thể kể đến một số dự án tiêu biểu như dự án Phú Đông Premier, Roxana Plaza, Marina Tower, Samsora Riverside, Habitat Bình Dương, Stown Phúc An, Compass one… (Bình Dương); Topaz Twins Biên Hòa, Sonnaland, Long Thành Plaza… (Đồng Nai). Trong đó, có nhiều dự án hoàn thiện và được NĐT khai thác cho thuê hiệu quả.

Theo nhiều chuyên gia trong ngành, khi giá căn hộ ở trung tâm đã ở mức cao vượt khả năng chi trả của số đông khách hàng thì căn hộ vùng ven là một giải pháp thay thế hữu hiệu cho nhu cầu thực và đầu tư. Trong đó, giải pháp với các CĐT là phải dạt ra tỉnh lân cận để tìm kiếm quỹ đất còn có giá hợp lý phát triển dự án. Trong khi khách hàng chấp nhận đi xa hơn để mua được nhà với giá phải chăng, phù hợp với khả năng chi trả.

Chính nhu cầu phát sinh cộng với quỹ đất không còn dồi dào ở các TP lớn đã khiến các CĐT mạnh dạn bỏ tiền vào tỉnh thành lân cận. Bên cạnh phân khúc đất nền đã khá phát triển thì tại Bình Dương, Đồng Nai loại hình căn hộ được nhiều CĐT và NĐT "nhắm" đến. 

Có lợi thế rõ nét về các khu công nghiệp lớn, các tỉnh này đang thu hút lượng lớn chuyên gia nước ngoài, quản lý về đây làm việc; đặc biệt, hạ tầng giao thông kết nối với Tp.HCM ngày càng được rút ngắn bởi các tuyến đường được mở rộng, đầu tư xây dựng đã khiến thị trường BĐS nơi đây sôi động theo.

Theo ghi nhận, nhiều NĐT khu vực Tp.HCM đã "xuống tiền" các dự án nơi đây để cho chuyên gia nước ngoài thuê hoặc bán lại cho công nhân, nhân viên làm việc tại các nhà máy, công ty có nhu cầu về ở thực.

Thực tế ở một số dự án tại Dĩ An, Thuận An, TP.Thủ Dầu Một… nhận thấy, các dự án có mức giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn có hiện tượng "cháy hàng" ở thời điểm này. Trong đó, có khoảng 15-20% là nhu cầu đến từ các NĐT Tp.HCM. 

Nhiều dự án như Phú Đông Premier hay Marina Tower có lượng giao dịch khá tốt với mức giá 1-1,5 tỷ/căn. Theo đại diện chủ đầu tư dự án thì một nửa khách mua thường là các nhà đầu tư mua để chờ giá tăng hoặc cho thuê. 

Được biết, khu vực trung tâm và lõi của các khu công nghiệp là nơi xuất hiện nhiều dự án căn hộ vì lợi thế về nguồn cầu gia tăng.

Hút nhà đầu tư nhờ tiềm năng tăng giá

Với mức tăng giá khá ổn định từ 7-15%/năm, thị trường căn hộ tại Bình Dương, Đồng Nai ngoài việc phù hợp khả năng tài chính còn mang lại sự ổn định về dòng tiền cho NĐT.

Tuy nhiên, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, sự dịch chuyển về tỉnh lân cận đang là xu hướng của cả CĐT và khách hàng, nhưng không phải dự án nào cũng thành công ở thị trường tỉnh lẻ.

Ông Phúc chỉ ra, dự án căn hộ vùng ven được chấp nhận khi đảm bảo một số tiêu chí. Thứ nhất, giao thông thuận lợi, khoảng cách đến trung tâm khoảng 20km với thời gian di chuyển tầm 45 phút. Thứ hai, dự án được đầu tư bài bản, chất lượng, đồng bộ về tiện ích. Thứ ba, mức giá vừa túi tiền, tầm  1- 1.5 tỉ đồng/căn.

Theo ông Phúc, nếu dự án đáp ứng được các tiêu chí trên thì tỉ suất lợi nhuận trung bình NĐT có thể đạt được từ 30-50% là khả thi. "Mặc dù căn hộ tỉnh đang là kênh đầu tư tốt và an toàn nhưng dự án phải hội đủ các yếu tố trên thì thanh khoản mới tốt và tốc độ tăng giá mới cao, đặc biệt nó phải nằm ở ngưỡng giá 1-1.5 tỉ đồng/căn", ông Phúc nhấn mạnh.

Vị lãnh đạo này cũng khẳng định, ở các tỉnh thành lân cận Tp.HCM đã phát sinh nhu cầu khách hàng muốn thay đổi môi trường sống từ nhà phố lên căn hộ vì tiện ích của dự án và an toàn. Tuy nhiên, nhu cầu này chưa phát triển nhưng đã có dấu hiệu phát sinh.

"Thách thức lớn nhất hiện nay của các DN phát triển dự án vùng ven là phải xác định được nhu cầu, đối tượng khách hàng và vị trí tọa lạc dự án. Nếu CĐT xác định không chính xác thì khả năng thành công với dự án là không cao. Còn về quỹ đất thì thực tế là DN không dễ dàng có được quỹ đất để phát triển dự án ở các tỉnh lân cận do vướng nhiều khâu và cũng nằm trong thực tế chung của thị trường là giá đất đã lên quá cao", ông Phúc khẳng định.

CAFEF