Mua phải dự án “ma”

Các dự án “bánh vẽ” này thường có vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, trường học, chợ… và đặc biệt được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường. Thậm chí, nhiều đơn vị còn tổ chức dẫn khách đến xem trực tiếp khu đất dự án, ở đó đã dàn cảnh người người chen nhau ký hợp đồng và thanh toán tiền trước mặt người đi xem đất, nhằm tạo niềm tin đây là đất dự án thật. Một số chỗ còn táo tợn hơn: làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất, giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền...

Để tránh rơi bẫy các dự án “vịt trời”, người mua và nhà đầu tư nhà đất cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá khu vực, nếu giá rẻ hơn quá nhiều thì cần phải cảnh giác. Và đặc biệt, cần kiểm tra tính pháp lý của chủ đầu tư. 

Theo luật sư Phạm Thanh Sơn, Văn phòng luật sư Nam Hà Nội, nhà đầu tư nhà đất có thể ra UBND địa phương để tra cứu xem chủ đầu tư (CĐT) đã thực sự được cấp Quyết định đầu tư hay chưa. Bên cạnh đó, phải tìm hiểu CĐT này có đáp ứng đủ các điều kiện mở bán bất động sản (BĐS) hay không. Ví dụ, với đất nền, họ phải làm xong hạ tầng; đối với chung cư, bắt buộc phải xong cốt 00. Khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán, người mua sẽ có hợp đồng, và hợp đồng đó có giá trị.

Ngoài các yếu tố pháp lý, người mua đầu tư nhà đất phải chọn CĐT có uy tín và có năng lực tài chính, bằng cách dựa vào các dự án mà họ đã từng triển khai. Vì mặc dù xong cốt 00 và san lấp mặt bằng nhưng dự án vẫn có thể dừng thi công. Nhiều CĐT chỉ lập dự án để huy động vốn, nhưng sau đó không triển khai, “đắp chiếu” để đấy.

Trước tình trạng nở rộ dự án đầu “ma”, chính quyền nhiều quận huyện TP.HCM phải gắn biển cảnh báo. Ảnh: Khả Hòa, Báo Thanh niên.

Đầu tư mua nhà đất chưa có sổ đỏ

Bà H. (Hà Nội) mua được mảnh đất giá hời ở huyện Nam Từ Liêm. Dù biết đất chưa có sổ đỏ đem lại nhiều rủi ro, nhưng với mong muốn bán sang tay sẽ được lãi cao, bà quyết liều mua. Niềm vui ngắn chẳng tày gang, hóa ra miếng đất bà H. mua lại nằm trên khu đất bị lấn chiếm dọc bờ sông. Việc lấn chiếm đã xảy ra từ lâu, do vậy theo luật phải giữ nguyên hiện trạng để chờ xử lý.

Thực tế, những trường hợp chấp nhận mua bán đất chưa có sổ đỏ như bà H. lại khá phổ biến bởi mức giá của nó quá hấp dẫn. Nhiều người hy vọng khi mua xong sẽ hợp thức hóa được mảnh đất để thu về khoản giá trị lớn hơn, hoặc cũng có người không am hiểu pháp luật nên lỡ mua phải loại đất này.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 quy định, giao dịch mua bán nhà đất không có sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp, do vậy mà các giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro: Việc mua bán đất chưa có sổ đỏ chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu; Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc, đem lại rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, khách mua hay người đầu tư nhà đất sẽ phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Để hạn chế rủi ro, người mua cần tìm hiểu thông tin xem BĐS đó có hợp pháp không thông qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Với trường hợp lỡ mua đất chưa có sổ đỏ, người mua nên làm hợp đồng đặt cọc và nội dung hợp đồng phải ghi rõ các cam kết của người bán, điều khoản bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, người mua nên yêu cầu làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ, người mua có thể tự chủ động thực hiện thủ tục.

Mua BĐS đang có tranh chấp

Một trong những nguy cơ khiến người mua, đầu tư nhà đất dễ bị “trắng tay” là mua đất hay nhà đang có tranh chấp. Đôi khi, khách hàng chỉ thấy BĐS mình mua có đủ giấy tờ hợp lệ là đồng ý xuống tiền dù chưa tìm hiểu kỹ càng đến vấn đề này.

 

Đất vùng ven thành phố, nơi dễ bùng lên các cơn "sốt ảo".

Để xác minh nhà đất có đang tranh chấp, kiện tụng hay không, người mua nhà có thể thực hiện các bước sau: 

- Liên hệ UBND địa phương nơi có nhà, đất để xem có bị niêm yết về việc phân chia di sản thừa kế hay không; hoặc có bị ngăn chặn việc khai di sản thừa kế hay không.

- Gặp trực tiếp cán bộ tư pháp phường/xã để tìm hiểu nhà, đất có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp hay không.

- Liên hệ cơ quan thi hành án tìm hiểu xem nhà đất có bị yêu cầu thi hành án bởi một bản án có hiệu lực pháp luật hay không.

- Liên hệ phòng tài nguyên môi trường, văn phòng đăng ký đất đai địa phương để hỏi nhà đất có bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án hay cơ quan thi hành án hay không.

- Nhà đất dự định mua phải có bản chính sổ hồng, sổ đỏ. Không bao giờ đặt cọc khi chỉ nhìn thấy bản sao dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bản chính. Vì nhiều khả năng nhà đang bị thế chấp ngân hàng hoặc một nơi nào khác nên chủ nhà mới không đưa được bản chính.

- Kiểm tra quyền sở hữu tài sản, người đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ để xác định đây là tài sản riêng của một người, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người. Nếu trên sổ xác định chỉ một người đứng tên thì phải kiểm tra tình trạng hôn nhân hiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phân chia tài sản chung không. Trường hợp là đồng sở hữu, đồng thừa kế thì cần kiểm tra trên sổ có ghi đại diện hay không. 

MuaBanNhaDat theo TBKD