Giá đất thời gian qua được đẩy lên quá cao khiến cho những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày đuối sức trong việc tìm được một chỗ ở dù là ở ngoại thành.

Với giá đất hiện tại thì trong những năm tới, ngay cả những căn hộ ở mức 1,5-3 tỉ cũng khó kiếm. Thông tin trên được các chuyên gia và đại diện công ty đưa ra tại hội thảo "Giá nhà đất - thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực" do Thời Báo Kinh Tế Sài Gòn tổ chức ngày 18-5 tại TP.HCM.

Thu nhập không cách nào đuổi kịp giá nhà đất

Theo các báo cáo tại hội thảo, trong vòng hơn một năm qua, giá đất nền ở các khu vực quận 2, quận 9, Thủ Đức của TP.HCM đã tăng lên quá nhanh. Nhiều nơi tăng 20-70%, thậm chí có những nơi tăng giá gấp 2-3 lần. 

Đến đầu năm 2018 cơn sốt đất lan sang các quận huyện vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi… sang các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Giá đất nền tăng nóng trong thời gian qua khiến cho giấc mơ sở hữu nhà của người lao động ngày càng xa vời - Ảnh: Trần Mạnh

Ông Sử Ngọc Khương, giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng nhu cầu mua nhà đất của người dân là có thật và góp phần làm tăng giá đất. Có nhiều cơ sở để giá đất các quận xa trung tâm tăng lên trong thời gian qua như hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng cải tiến rõ rệt trong 15 năm qua không chỉ trong TP.HCM mà còn ở kết nối giữa TP.HCM với các tỉnh thành lân cận. 

Nhiều người dân dù chưa đủ khả năng xây nhà cũng gom góp mua đất để đó và tiếp tục tiết kiệm tiền để 3-5 năm sau xây nhà. Nhiều người tham gia thị trường hơn với mục đích mua để đầu tư, mua để dành cũng làm giá bất động sản tăng lên.

Tuy nhiên, trong khi GDP của VN tăng trưởng 6,7%, thu nhập bình quân đầu người TP.HCM 2.000-2.500 USD/năm thì tốc độ tăng trưởng bất động sản lên đến 10-70% là quá nóng. "Có những nơi tăng gấp đôi chỉ trong một vài tháng từ 700 triệu lên 1,5 tỉ là có thật", ông Khương cho biết trường hợp cụ thể khi đi khảo sát giá đất vừa qua.

Ông Phan Trường Sơn, trưởng phòng phát triển nhà và thị trường BĐS (Sở Xây dựng TPHCM), cho rằng trong thời gian qua có hiện tượng một số nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ về quận 2, 9 và Thủ Đức làm giá đất khu vực này tăng cao đột biến. 

Nguyên do theo ông là hạ tầng càng ngày càng hoàn thiện và chủ trương đầu tư thành phố sáng tạo của TP về phía Đông. Bên cạnh đó, một số trường hợp hỏa hoạn ở chung cư cao tầng làm cho tâm lý người dân e ngại không muốn mua nhà chung cư. Gần 2 tháng sau cháy chung cư Carina xảy ra thì giao dịch chung cư lác đác, thậm chí có ngày không có giao dịch nào. 

Kinh tế vĩ mô nói chung và của TP.HCM cải thiện, đời sống nâng lên nên nhu cầu nhà ở thấp tầng cao lên và người dân muốn mua đất để tự xây dựng nhằm giảm chi phí so với mua nhà trong dự án. 

"Nhưng có nơi tăng tới 70% thì không đúng với giá trị thực. Có môi giới đưa thông tin không đúng sự thực như thổi phòng các công trình công cộng, dự án giao thông chưa hoàn thành. Cùng với đó là thông tin về lợi nhuận khi chuyển nhượng sang tay không có thực để đánh lừa người tiêu dùng", ông Sơn cho biết. 

Ông Ngô Quang Phúc, tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng giá đất tăng do sự cộng hưởng khoảng 5-10% là bình thường, nhưng tăng 50-70% hay hơn là có vấn đề. Với giá đất cao như hiện nay, việc người lao động có nhu cầu mua nhà để ở càng trở nên khó khăn hơn nhiều. 

"Trong vài ba năm tới, khi quỹ đất giá rẻ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã hết thì ngay cả những căn hộ vừa túi tiền hiện nay là 1,5-2,5 tỉ đồng cũng khó kiếm", ông Phúc nói.

Căn hộ 1-2 tỉ đồng/căn trong 5-7 năm tới là rất khó

Theo ông Sử Ngọc Khương, nếu lấy thu nhập bình quân 2.500 USD thì một gia đình có hai vợ chồng đi làm thì cả năm có thu nhập trên 100 triệu đồng mà mua căn hộ 70m² với giá 15 triệu/m² là không dễ. 

Ở nhiều nước người dân mua nhà chỉ trả góp 20-30% tổng thu nhập. Trong khi lãi suất của VN cao, thu nhập thấp, giá nhà đất cao nên bài toán mua nhà rất khó khăn. 

"Chi phí tài chính cao nên sản phẩm căn hộ 1-2 tỉ đồng/căn trong 5-7 năm tới là rất khó dù quỹ đất còn nhiều, cơ sở hạ tầng tốt. Chưa tính tới lạm phát thì nhà ở ngày càng xa tầm tay người dân", ông Khương nói.

Cũng theo ông Khương, với các dự án bất động sản hiện nay, giá trị đất chiếm 40-60% cơ cấu một đơn vị nhà ở. Từ lúc xin được chủ trương dự án đến ra sản phẩm phải mất 3-5 năm là quá lâu. Vì vậy, muốn có nhà với giá vừa phải cho người dân, chính quyền cần giải quyết được vấn đề này.

Do giá đất cao, chung cư ở mức 1,5-3 tỉ cũng khó kiếm trong thời gian tới. Ảnh: Trần Mạnh

Ông Nguyễn Minh Quang, giám đốc khối tiếp thị và kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, một BĐS có giá hợp lý với cộng đồng khi giá trị của nó xấp xỉ 5-7 lần thu nhập bình quân của một hộ gia đình. Ví dụ một gia đình mà người vợ thu nhập 10 triệu và chồng thu nhập 15 triệu, tổng thu nhập là 25 triệu đồng thì giá BĐS ở mức 1,5-2,1 tỉ là hợp lý. 

Ông Phan Trường Sơn cho biết TP.HCM có 476.000 hộ gia đình đang sống chung trên tổng số 2 triệu hộ gia đình. Tức là nhu cầu tạo lập chỗ ở mới là có thật và rất lớn. Trong đó nhu cầu nhà ở có mức giá 1-2 tỉ là có thật nhưng nguồn cung hạn chế.  

Theo ông, Nhà nước cũng như thành phố có chính sách ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội, các nhà đầu tư nên tham gia vào phân khúc này. 

"Trước mắt thành phố sẽ chuẩn bị quỹ đất sạch ở các quận vùng ven để sau năm 2020 giao cho các nhà đầu tư chỉ bỏ vốn và kỹ thuật thôi chứ không tốn tiền thuê đất", ông Sơn cho biết.