Câu hỏi của độc giả về vấn đề vi phạm hợp đồng cho thuê chung cư như sau:

Bên A (bên cho thuê) có kí kết hợp đồng cho thuê chung cư, thời hạn 2 năm với bên B (bên thuê nhà). Nhưng trong hợp đồng cho thuê chung cư ghi rõ là không được tự ý thay đổi kết cấu của căn hộ khi chưa được sự cho phép của chủ nhà. Nhưng khi bên thuê đề nghị cho ngăn vách thạch cao (chia thêm phòng) và đã được bên sự đồng ý của bên A. Nhưng bên A chỉ cho ngăn 1 phòng và bên B đã tự ý ngăn thêm 3 phòng khác.

Như vậy có được coi là vi phạm hợp đồng cho thuê chung cư hay không? Nếu 2 bên đã có trao đổi thỏa thuận (bằng miệng có file ghi âm) là 6 tháng sau phải trả lại kết cấu căn hộ như ban đầu cho bên A mà bên B không thực hiện vậy có được xem là vi phạm hợp đồng không ? Thêm một tình huống là bên B muốn cho người khác thuê lại một phần căn hộ và đã được sự đồng ý của bên A bằng miệng (có file ghi âm) mà không có văn bản, vậy có được coi là hợp pháp không ? Trường hợp bên B tự ý cho người vào ở mà không thông báo với bên A thì có được xem là vi phạm hợp đồng và bên A có được đơn phương chấm dứt hợp đồng và nhận bồi thường từ bên B không ?

Luật sư trả lời độc giả như sau:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, cụ thể ở đây là bên cho thuê (bên A) và bên thuê (bên B). Hợp đồng cho thuê nhà chung cư có ghi rõ là không được tự ý thay đổi kết cấu của căn hộ khi chưa được sự cho phép của chủ nhà. Trong trường hợp này, bên B đã xin phép bên A khi cải tạo căn hộ và được sự đồng ý của bên A là cho ngăn 1 phòng. Tuy nhiên bên B lại tự ý ngăn 3 phòng khác, như vậy đã có sự vi phạm thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng cho thuê chung cư và trong trường hợp này, bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:

"Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang cho thuê."

Người cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm các quy định 

Nếu hai bên đã thỏa thuận sau 6 tháng bên B phải trả lại kết cấu ban đầu của căn hộ cho bên A (có file ghi âm) mà bên B không thực hiện thì bên B đã tiếp tục vi phạm hợp đồng, thỏa thuận giữa hai bên và bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê chung cư theo căn cứ tại điểm d Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014.

Trường hợp bên B muốn cho thuê lại căn hộ và được sự đồng ý của bên A (có file ghi âm) mà không lập thành văn bản vẫn được coi là hợp pháp vì Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự". Theo đó, hợp đồng có thể bằng lời nói, văn bản,..." Như vậy, miễn là có sự thỏa thuận của bên cho thuê và bên thuê về việc cho thuê lại và bên cho thuê đã đồng ý thì việc cho thuê lại hợp pháp và không vi phạm hợp đồng thuê nhà ban đầu.

Việc bên B tự ý cho người vào ở mà không thông báo với bên A cần xem xét các vấn đề sau: Hợp đồng cho thuê có quy định giới hạn chỉ cho duy nhất bên B thuê để ở hay không? Nếu trong hợp đồng cho thuê không đề cập đến việc chỉ cho bên B thuê ở mà không được cho người khác ở thì việc bên B cho người khác vào ở (không phải cho thuê lại) thì bên B hoàn toàn có thể được cho ngưới khác vào ở cùng (như bố mẹ, vợ/chồng, con cái...) Chỉ trong trường hợp bên B cho thuê lại căn hộ và cho người thuê lại vào ở mà không báo bên A thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:

"Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê."

MuaBanNhaDat theo TBKD