Ma trận giá, ma trận sản phẩm

Từ lâu, minh bạch thông tin là một trong những vấn đề lớn còn gây ra nhiều nhức chối trên thị trường bất động sản Việt Nam. Ghi nhận thực tế cho thấy, đa phần khách hàng thiếu những thông tin tham chiếu cơ bản nhất (ví dụ, thông tin lịch sử biến động giá nhà, chung cư của một bất động sản, dự án cụ thể trong quá khứ và dự báo trong tương lai…) để ra quyết định.

Gõ tên một chung cư bất kỳ trên mạng internet, không quá khó để có tới hàng vạn hoặc thậm chí hàng triệu kết quả từ các trang rao vặt thông tin đưa ra. Khi vào từng trang web trên, cũng không quá khó để thấy rất nhiều sản phẩm cùng diện tích, cùng khu vực, thậm chí thuộc cùng một dự án, nhưng mức giá chênh nhau với những cam kết ưu đãi rất khác nhau hay tiện ích khác nhau một trời một vực.

Tâm lý chung, hầu hết người mua bất động sản đều muốn gặp trực tiếp chủ căn nhà hoặc mảnh đất cần mua, không qua môi giới. Nhưng khi vào các trang web quảng cáo về bất động sản tìm kiếm thông tin, nhiều tin rao là chính chủ nhưng khi liên hệ thì “lòi” ra là môi giới. Ghi nhận thực tế hiện nay, có khoảng trên 90% thông tin rao bán nhà đất trên mạng internet là của môi giới nhà đất nên việc tìm được chủ bất động sản để mua như là “mò kim đáy bể”.

Chuyện nêu trên là một thực tế diễn ra rất nhiều, đặc biệt là những trang rao vặt không chính thống. Chạy đua tối ưu hóa về SEO hay Adwords…, giúp các website này tăng lượng traffic (truy cập) tới hàng trăm ngàn hoặc hàng triệu lượt mỗi tháng. Cũng vì thế mà khách hàng gần như không thể nhận biết đâu là tin thật, đâu là tin ảo, đâu là tin từ chủ đầu tư, đâu là tin từ môi giới.

Chính vì thế, không phủ nhận có nhiều tổ chức, cá nhân thời gian vừa qua đã lợi dụng điều này để rao vặt thông tin sai lệch, gây nhiễu loạn thị trường. Không chỉ đăng thông tin, hình ảnh mang tính minh họa để câu khách, nhiều môi giới bất động sản khi đăng rao bán trên các trang web rao vặt thường để ở mức giá thấp nhằm thu hút người mua.

Tuy nhiên, khi khách hàng gọi đến thì cho biết đã bán nhằm tạo sự khan hiếm hàng, sau đó thuyết phục khách mua lại của người khác cần bán với giá cao hơn hoặc giới thiệu dự án khác. Nếu thành công với chiêu mua lại của người khác giá cao hơn, môi giới có thể kiếm thêm tiền chênh lệch, ngoài tiền hoa hồng.

Nhiều trường hợp đăng tin giá bán thấp, khi khách gọi đến thì nói giá đó là 50% hoặc 1/3 giá trị của sản phẩm. Như trường hợp chúng tôi liên hệ với số điện thoại trên một trang web quảng cáo bán đất nền tại Hà Đông có giá chỉ 109 triệu đồng/nền 100 m2, nhưng nhân viên môi giới nói giá đó là 50%; nếu mua thì đặt cọc trước 20 triệu đồng/nền, khi nào mở bán sẽ thông báo cho người mua.

Quảng cáo thì để có sổ hồng riêng từng nền, nhưng khi chúng tôi yêu cầu xem sổ thì nhân viên này nói hiện chủ đầu tư chưa tách ra từng nền, mà khi nào người mua đóng 95% sẽ “ra sổ”.

Xây dựng tính năng AI trong rao vặt bất động sản

Nếu việc rao bán nhà đất thổ cư đơn lẻ chỉ gây ảnh hưởng ở mức độ nhỏ, thì với các dự án, việc rao bán với những thông tin sai lệch về dự án có thể ảnh hưởng tới uy tín của chủ đầu tư, thậm chí ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản.

Cũng cần nói thêm, thực tế hiện nay, từ nhiều lý do, chủ yếu do công nghệ chưa phát triển, các doanh nghiệp không đủ nguồn dữ liệu bao quát thị trường cũng như giải pháp để xử lý nguồn dữ liệu này. Vì thế dẫn đến việc các website rao vặt thuần túy hiện tại đều phải thả lỏng việc đăng tin mà không thể tiến hành kiểm soát thông tin trước khi rao vặt.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, với bước tiến đột phá về công nghệ lưu trữ dữ liệu cũng như xử lý dữ liệu, một số đơn vị đã hướng tới xây dựng hệ thống lọc dữ liệu dựa ứng dụng dựa trên phân tích dữ liệu lớn (Big Data).

Không giống các hệ thống phân tích dữ liệu cũ kỹ trước đây, các hệ thống mới có thể thống kê sâu hơn về dữ liệu khách hàng cung cấp, từ lịch sử giá bán các sản phẩm đó đến các yếu tố ảnh hưởng về giá như con đường, chợ cóc hay thậm chí cả yếu tố về phong thủy...

Với việc thu thập dữ liệu không chỉ ở trên internet, mà các hệ thống hiện tại còn thu thập dữ liệu ở các vùng tối (chiếm tới khoảng 80% dữ liệu hiện nay) để từ đó tự động xây dựng các công thức tính toán giá trị bất động sản trung bình theo từng vùng, theo từng loại sản phẩm cũng như theo từng hình thức giao dịch ở mức độ xác thực nhất.

Người mua/bán chỉ cần điền các thông tin về khu vực quan tâm, mức giá…, website sẽ nhanh chóng hiển thị các thông tin cần biết, cũng như lọc các thông tin rao vặt chính chủ hay thông tin từ môi giới cung cấp để khách hàng có thể tự so sánh, lựa chọn và đưa ra lựa chọn nhờ vào tham khảo các thang điểm đánh giá tự đọng do các Trí thông minh nhân tạo (AI) xây dựng về các tiêu chí như chất lượng dự án, môi trường, tiện ích.

Từ đó, kết nối người mua, bán với kênh môi giới phù hợp, giảm thiểu thời gian gửi tín nhắn/gọi các cuộc điện thoại cho cả hai bên.

Tất nhiên, để thực hiện được các bước tiến như trên vẫn đòi hỏi một chặng đường dài để xây dựng và phát triển các mô hình phân tích dữ liệu một cách phù hợp nhất, ít sai số nhất với mọi người. Tuy nhiên, đây được xem là tương lai của ngành bất động sản, có thể mang tới sự thay đổi to lớn.

Đặc biệt, ngoài cung cấp thông tin cho người bán, người mua, các hệ thống mới này cũng là một trong những kênh tham khảo đáng tin cậy cho các cơ quan quản lý nhà nước phục vụ việc quản lý giám sát, ban hành chính sách cho thị trường bất động sản, hướng tới xây dựng một thị trường minh bạch thông tin, một vấn đề đang rất được quan tâm hiện nay.